세 가지 개념만 알면 내 대출 한도가 보입니다. 계산법부터 한도 늘리는 전략까지.
주택담보대출을 받을 때 반드시 넘어야 하는 세 가지 규제입니다. 각각 다른 기준으로 대출 한도를 제한합니다.
LTV·DSR·DTI 중 하나라도 한도를 초과하면 대출이 제한됩니다. 셋 중 가장 빡빡한 기준이 실제 한도를 결정합니다. 현재는 DSR 규제가 실질적으로 가장 강력한 제약으로 작용합니다.
LTV는 주택 가격 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 제한합니다. 지역·주택 가격·대출자 조건에 따라 한도가 달라집니다.
| 구분 | LTV 한도 | 비고 |
|---|---|---|
| 수도권 일반 | 70% | 규제지역 외 |
| 수도권 규제지역 | 50% | 투기과열지구 등 |
| 비수도권 일반 | 80% | 지방 기준 |
| 디딤돌 대출 | 최대 80% | 생애최초 최대 80% |
| 보금자리론 | 최대 70% | 소득 기준 충족 시 |
| 2주택 이상 보유자 | 0% (대출 불가) | 규제지역 기준 |
LTV는 실거래가가 아닌 은행 감정가를 기준으로 합니다. 감정가가 실거래가보다 낮게 나오면 LTV 한도가 생각보다 적게 잡힐 수 있습니다. 대출 전 감정가 확인이 필수입니다.
DSR은 가장 강력한 대출 규제입니다. 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론 등 모든 대출의 원리금을 합산해서 계산합니다.
| 구분 | DSR 한도 | 적용 대상 |
|---|---|---|
| 은행권 주담대 | 40% | 총대출 1억 초과 시 적용 |
| 비은행권 (저축은행 등) | 50% | 총대출 1억 초과 시 적용 |
| 정책금융 (디딤돌·보금자리) | DSR 적용 제외 | 소득·자산 심사로 대체 |
신용대출 3,000만원, 자동차 할부 월 30만원이 있다면 이미 연간 수백만 원이 DSR에 잡힙니다. 주담대 받기 전 기존 소액 대출을 정리하면 DSR 여유가 생깁니다.
| 연소득 | 연간 최대 상환 가능액 | 30년 원리금균등 기준 대출 한도 (금리 4%) |
|---|---|---|
| 4,000만원 | 1,600만원 | 약 2억 7,000만원 |
| 5,000만원 | 2,000만원 | 약 3억 4,000만원 |
| 6,000만원 | 2,400만원 | 약 4억 1,000만원 |
| 8,000만원 | 3,200만원 | 약 5억 4,000만원 |
| 1억원 | 4,000만원 | 약 6억 8,000만원 |
※ 다른 대출 없을 때 기준. 기존 대출 있으면 한도 감소. 실제 한도는 은행별로 다를 수 있습니다.
| 구분 | DSR | DTI |
|---|---|---|
| 주담대 | 원금 + 이자 | 원금 + 이자 |
| 기타 대출 (신용대출 등) | 원금 + 이자 전부 | 이자만 |
| 엄격도 | 더 엄격 | 상대적으로 유리 |
| 현재 적용 | 주력 규제 | 일부 상품에 병행 적용 |
2021년 이후 DSR이 강화되면서 DTI보다 DSR이 실질적으로 더 강한 규제로 작용합니다. DSR 40%를 충족하면 대부분의 경우 DTI도 자동으로 충족됩니다. DSR 계산에 집중하세요.
연소득 6,000만원, 신용대출 3,000만원(금리 5%, 3년 분할 상환) 보유 중, 5억 아파트 매입 시나리오입니다.
LTV로는 3억 5천이 가능해 보여도 DSR이 발목을 잡으면 실제 대출은 2억까지만 됩니다. 기존 신용대출을 미리 갚으면 DSR 여유가 늘어나 주담대 한도가 올라갑니다.